Haus aus Zwangversteigerung mit falschem Gutachten

[oldsbastel]

Wir haben vor kurzem versucht, ein Haus aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben.Das Spiel war im Prinzip das Gleiche, wie so oft:Die Bank hat Geld zu bekommen und will daher das Haus versteigern lassen. Daher hat das Gericht ein Gutachten in Auftrag gegeben, dass einen Verkehrswert von 72.400 € festgesetzt hat. Parallel zur Versteigerung wurde ein Makler damit beauftragt, das Haus nach Möglichkeit schon vorher für die 7/10 (also 50.680 €) zu verkaufen.Wie so häufig haben weder die Bank noch der Makler Kontakt zu dem Eigentümer, so dass praktisch keine Hausbesichtigung möglich ist. Nun haben wir es aber doch geschafft, uns zusammen mit dem Eigentümer das Haus anzusehen. Vermutlich waren wir die Einzigen, denen das gelungen ist.Und nun kommt's:Bei der Besichtigung hat sich rausgestellt, dass das gerichtlich beauftragte Gutachten in einigen wesentlichen Punkten schlicht und ergreifend falsch ist!Das haben wir dem Makler mitgeteilt und aus diesem Grund bei der Versteigerung auch nur die 5/10 Mindestgebot geboten. Die Bank wollte zwar noch auf 43.000 € runter, wir wollten aber nicht auf 43.000 € hoch. Also hat die Bank, vertreten durch den Makler, beantragt, den Zuschlag zu versagen, was dann auch passiert ist.Anscheinend interessiert es niemanden, dass das Gutachten falsch ist. Selbst den Rechtspfleger hat das ganz offensichtlich während der Versteigerung nicht interessiert.Ich gehe mal davon aus, dass der Makler die Bank darüber informiert hat, dass das Gutachten in wesentlichen Punkten nicht zutrifft. Dennoch versuchen sowohl die Bank, als auch der Makler wissentlich(!), dass Haus nach wie vor mit den falschen Angaben aus dem Gutachten zu verkaufen.Nun meine Frage:Es ist klar, dass sich die Bank nur auf das Gutachten stützen kann, solange keiner Zutritt zu dem Haus hat. Wie aber sieht das in diesem Fall aus? Wir haben den Makler (und der vermutlich die Bank) darüber informiert, dass das Gutachten falsch ist.Handelt es sich hier um unlauteren Wettbewerb (oder so), oder dürfen sich die Bank und der Makler trotzdem auf das falsche Gutachten berufen?Beitrag geändert:13.05.08 09:28:19

[wokri]

Hallo oldsbastel,ich bin zwar kein Jurist, nach meinem Rechtsverständnis, kann ich als Verkäufer den Preis so festsetzen wie ich will. Der Käufer ist ja nicht gezwungen auf mein Kaufangebot einzusteigen.Anders sähe das jedoch aus, wenn man das Haus mit den in einer Beschreibung beschriebenen Eigenschaften verkauft hätte. Dann hätte der Käufer gegebenenfalls ein Recht auf Rückwicklung des Kaufes bzw. Preisnachlass.Das heißt für die Bank, dass wenn nun jemand das Haus kauft, es sich um falsche Beschreibungen handeln würde.Problem, du müsstest nachweisen, dass die Bank von dem Sachverhalt Kenntnis bekommen hat.Da wird aber die Beweisführung sicherlich problematisch, da ich davon ausgehe, dass du keine Fotos gemacht hast bzw. kein Gegengutachten beauftragt hast. Hier müsste der Gutachter jedoch Zugang zu dem Haus haben; wozu soll ich als Verkäufer jemanden rein lassen, der zu dem auch noch parteiisch ist.Mein Rat, wenn es nicht ein absoluter Schnapper ist, dann lass die Finger davon; man findet meist ein ebenbürtiges Objekt.GrußWolfgang

[oldsbastel]

Da ich den Ansprechpartner bei der Bank habe, kann ich die Bank auch nochmal selber anrufen (was ich in dieser Angelegenheit ohnehin machen wollte). Damit weiss dann die Bank spätestens durch mich, was los ist. Ich gehe aber mal davon aus, das der Makler die Bank bereits informiert hat.Außerdem ist es wohl so, zumindest habe ich den Rechtspfleger so verstanden, dass es bei einer Zwangsversteigerung keinerlei Garantie und/oder Gewährleistung gibt. Du kaufst also immer die Katze im Sack.Ich frage mich aber, wie das in diesem speziellen Fall aussieht, da bekannt ist, dass das Gutachten falsch ist.Was mich am meisten wundert ist, dass es selbst den Rechtspfleger überhaupt nicht interessiert hat, ob das Gutachten falsch ist. Zumindest DER hätte doch hellhörig werden müssen. Stattdessen hat er uns bei der Aussage mit einem "interessiert mich nicht" abgewürgt.Beitrag geändert:13.05.08 12:36:57

[Frank the Judge]

Interessiert ihn auch wirklich nicht.Der Gutachter hat ja augenscheinlich keinen Zutritt zum Haus bekommen. Deswegen schätzt er, und das kann zu Gunsten oder Ungunsten (wem auch immer) ausgehen.Und da der Rechtspfleger weiß, dass Du noch weniger Gutachter als der Gutachter selbst bist, hört er Dir auch nicht zu. Dir hat ja schließlich kein Richter (oder niemand anders zuständiger bzw. berechtigter) einen Auftrag zur Begutachtung erteilt.@wokri: Hier wird nicht verkauft, deswegen gibt es auch keinen Verkäufer, der den Preis festsetzt. Hier wird versteigert.Zu Zwangsversteigerungen gibt es jede Menge Unsinn geschrieben, aber nur ein bis zwei wirklich gute Bücher, die die (äußerst komplizierte) Thematik zufriedenstellend abhandeln.

[Rene E]

Sind 7/10 und 5/10 als Mindestgebot vom Verkehrswert übliche Größen bei Zwangsversteigerungen?Bei uns werden oft winzigkleine Bauernhäuser mit Nebengebäude & Scheune für um die 40.000 EUR Verkehrswert zwangsversteigert. Wohnen kann im Prinzip niemand so richtig darin (Wohnfläche ca. 60 qm). Oft fehlt auch jegliche adäquate Heizungs- und Badinstallation (Klüttenheizung, Klo auf dem Hof). Aber als Schrauberhalle mit Wochenendhauscharakter ideal, wenn man noch eine Wohnung in der Stadt hat.Beitrag geändert:13.05.08 13:07:27

[oldsbastel]

Mir geht es dabei einfach um Folgendes:Das ganz ist ein Pokerspiel. Wer am längsten durchhält und blufft gewinnt. Das Haus ist für die 5/10 (also 36.200 €) durchaus interessant. Weder die Bank noch der Makler werden das Haus (vermutlich) vorher verkaufen können, da keiner in das Haus kommt. Bei 2. Termin wird der Zuschlag ohnehin bei 5/10 erteilt. Auf die 5/10 wollte die Bank beim 1. Termin aber nicht einsteigen.Wenn das Ganze nun regulär weiterläuft, dann ist der 2. Termin irgendwann Ende 2008 oder im Frühjahr 2009. Wenn wir uns aber irgendwie mit der Bank einigen können, dann wird der Termin vorgezogen und wäre dann voraussichtlich im August. Einigen heißt für mich 5/10 und nicht 43.000 €. Die Bank hat deutlich gemacht, dass sie das lieber aussitzen will, als das Haus im 1. Termin für 5/10 abzugeben.Ich will der Bank klarmachen, dass das Haus - wenn es keinen anderen Bieter gibt - für maximal 5/10 weggeht, denn beim 2. Termin wird der Zuschlag bei 5/10 erteilt. Der Rechtspfleger hat auch durchblicken lassen, dass er das Verhalten der Bank schwachsinnig findet. Sie sollte vielmehr froh sein, dass es überhaupt einen Käufer gibt.Die Frage ist also nur, ob wir das Haus kurzfristig für 5/10 kriegen, oder ob wir ein Jahr warten, weil die Bank bockig ist. Mehr als die 5/10 gibt es so oder so nicht - jedenfalls nicht von mir! Wenn wir allerdings ein Jahr warten sollen, dann gibt es gar nichts, weil ich dann kein Interesse mehr daran habe. Für mich gibt es keinen Grund, auf die 43000 € einzusteigen, weil ich es spätestens im 2. Termin auch für weniger bekomme. Ich muss das Ganze halt auch aussitzen. Ich überlege mir aber, ob ich der Bank mit dem falschen Gutachten nicht vielleicht ein bisschen Feuer unter dem Hintern machen kann. @Rene:7/10 und 5/10 gilt im 1. Termin. Der Zuschlag muss bei einem Gebot unter 7/10 nicht erteilt werden (Schuldnerschutz). Er kann aber erteilt werden. Das Mindestgebot wird vom Gericht üblicherweise auf 5/10 festgesetzt (Gläubigerschutz). Theoretisch liegt das Mindestgebot allerdings weit darunter und beträgt nur die Summe aller Verbindlichkeiten an Behörden, Kommunen etc.In meinem oben beschriebenen Fall würde das Mindestgebot 2540 € betragen. Das Gericht hat das Mindestgebot nur auf die 5/10 (also 36200 €) angehoben.Im 2. Termin fällt die 7/10-Grenze (und hier im speziellen schon deshalb, weil wir beim 1. Termin die 5/10 als Mindesgebot abgegeben haben). Die 5/10-Grenze bleibt bestehen. Das heißt, im 2. Termin wird der Zuschlag bei 5/10 erteilt. Deswegen kann ich das blöde Rumgezicke der Bank auch nicht verstehen.Beitrag geändert:13.05.08 13:24:15

[Frank the Judge]

Sogar gesetzlich festgelegt, nicht nur eine übliche Größe.Ab erreichen der 5/10 Grenze KANN der Gläubiger (in der Regel eine Bank) den Zuschlag erlauben, ab erreichen der 7/10 Grenze MUSS der Gläubiger das tun.Wenn das Objekt nicht versteigert wurde, wird ein zweiter Termin anberaumt, in dem ausgeschrieben ist, dass die 5/10 bzw 7/10 Grenzen nicht Beachtung finden. Es ist dem Rechtspfleger aber freigestellt, das Mindestgebot nach seinem Willen festzulegen. Nicht zu selten ist in dieser zweiten Versteigerung dann das geforderte Mindestgebot höher als das letzte Gebot der ersten Versteigerung. Das hat zur Folge, dass die Bieter unter Absingen von schmutzigen Liedern den Saal verlassen.Ich war jetzt schon auf sicherlich mehr als 10 Versteigerungen. Ein Schnäppchen gab es dort nie. Meist wurde der Verkehrswert, der (zumindest hier in Köln) den wirklichen Wert sehr oft überschreitet, noch überboten.Die Leute bekommen den Dollar-Blick gepaart mit ebay-Gier. Bieten wirklich auf alles. Sogar Reihenhäuser direkt an der Bahnlinie Köln-Aachen wurden mit 255.000 Euro ersteigert. Der vom Gutachter festgesetzte Wert war 205.000 Euro. Drei Häuser nebenan gab es die gleiche Bude, aber mit Möglichkeit der vorherigen Besichtigung, für 220.000 Euro. Zu erklären ist das nicht...

[Moparcrazy]

Hallo,das Verhalten der Banken ist sehr unterschiedlich. Ich arbeite selbst bei einer großen Privatbank und kenne die Werte und Gedankenansätze, welche wir pflegen.Die großen Privatbanken sind meist verhandlungsbereit. Bei Sparkassen und Volksbanken gibt es häufig die von Dir beschriebenen Szenarien, da dort nicht immer nur wirtschaftlich gedacht wird.GrußCarsten

[oldsbastel]

Zitat:Original erstellt von Moparcrazy am/um 13.05.08 17:07:33Die großen Privatbanken sind meist verhandlungsbereit.Es handelt sich um eine der ganz großen Privatbanken.

[Moparcrazy]

Hi,um welche geht es den?GrußCarsten